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Construction hors site : avantages et limites pour l'immobilier

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Face aux enjeux climatiques, à la raréfaction de la main-d'œuvre qualifiée et aux exigences croissantes en matière de qualité, la construction hors site apparaît comme une alternative au modèle traditionnel. Elle consiste à fabriquer en usine tout ou partie des éléments d'un bâtiment avant leur transport et leur assemblage sur le chantier. Adaptée aux logements, aux programmes immobiliers, aux bâtiments tertiaires ou encore aux projets de rénovation, cette méthode permet aux professionnels de mieux maîtriser les délais, les coûts et la qualité d'exécution. Mais au-delà de ces avantages, son déploiement implique également de repenser certaines pratiques et d'anticiper de nouvelles contraintes techniques et organisationnelles. Tour d'horizon de ses principaux avantages et limites.

Construction hors site : des chantiers plus rapides et mieux maîtrisés

La construction hors site repose sur un processus d'industrialisation qui commence par la modélisation, notamment en BIM, des éléments de structure, de façade et des équipements du bâtiment. Ceux-ci sont ensuite fabriqués en usine avant d'être acheminés sur le chantier pour y être assemblés. En déplaçant une partie des opérations vers un environnement contrôlé, cette approche permet de mieux maîtriser les processus de fabrication, la qualité d'exécution et les délais, tout en limitant certains aléas liés aux conditions de chantier.

La fabrication en usine offre notamment des conditions de production maîtrisées et reproductibles, avec des contrôles qualité intégrés à chaque étape. « Une construction hors site, c'est pour tout ou partie de ce qu'on va faire en atelier et derrière, c'est plus de qualité parce qu'il ne pleut pas en atelier. (...) En atelier, on peut vraiment surveiller les finitions », explique Stéphan de Faÿ, président de l'association Filière Hors Site, invité sur le plateau de l'émission Les Experts de l'Immo sur BFM Business.
Autre avantage mis en avant par la filière : la réduction des délais de construction. La fabrication des éléments en usine peut en effet être réalisée en parallèle de la préparation du chantier, ce qui permet de raccourcir la durée globale de l'opération. Selon Stéphan de Faÿ, « l'avantage de la filière hors site est qu'on peut réduire de moitié la durée d'un chantier et en plus en faisant mieux, en ayant plus de qualité ». Pour les professionnels de l'immobilier, cette organisation peut ainsi faciliter la maîtrise du calendrier des opérations, tout en améliorant la prévisibilité de leur réalisation.

Construction hors site : réduire les coûts et répondre aux enjeux de main-d'œuvre qualifiée

L'un des atouts du hors site est de pouvoir fabriquer en usine une grande variété de composants - poutres, poteaux, façades, murs, dalles, balcons ou salles de bains - avant leur assemblage sur le chantier. « On va monter des pièces comme dans les Lego : des poutres, des poteaux, des morceaux de façades, des murs, des dalles, des pièces tout entières ou des salles de bain », explique Stéphan de Faÿ, président de l'association Filière Hors Site. Une approche qui dépasse désormais le seul modèle modulaire, comme le souligne Karine Julien-Elkaïm, présidente du comité exécutif du groupe Polylogis : « Le hors site, pour beaucoup de gens, c'était du module. Le hors site, ce n'est plus du tout ça. (...) Cela permet de faire des choses différentes : de la façade, de la salle de bain, des balcons. »
Cette industrialisation peut également avoir un impact sur l'économie globale des opérations. La maîtrise des coûts constitue l'un des arguments du hors site. Pour Stéphan de Faÿ, cette approche permettrait de réduire les dépenses de construction : « Aujourd'hui, c'est 20 % moins cher de construire hors site que de construire en traditionnel. » Karine Julien-Elkaïm nuance toutefois cette comparaison, estimant que l'analyse doit dépasser le seul coût de construction : « Si on compare les coûts, on peut être en dessus ou en dessous. [...] Le coût de construction hors site n'est pas forcément plus cher que la construction classique. »
La construction hors site répond également aux difficultés de recrutement qui touchent le secteur. En usine, l'organisation du travail facilite la formation, l'encadrement et la transmission des compétences, tout en offrant de meilleures conditions de travail. « Dans la construction, il y a une vraie difficulté des entreprises françaises à trouver des mains-d'œuvre qualifiées », rappelle Stéphan de Faÿ. Le transfert d'une partie des activités hors chantier permet ainsi de faire évoluer les métiers, d'améliorer le bien-être au travail, de réduire les nuisances et de limiter la durée de présence sur site.

Construction hors site : des contraintes d'anticipation, de coordination et de formation

La construction hors site exige une anticipation renforcée dès la phase de conception. Contrairement à une opération traditionnelle, elle nécessite une coordination étroite entre les différents intervenants, ainsi qu'une intégration de la logistique et du transport dès l'amont. « La construction hors site est un mode de conception différent de la conception classique. La conception hors site est une conception qui se travaille dès le début de l'opération », rappelle Karine Julien-Elkaïm, présidente du comité exécutif du groupe Polylogis.

Cette méthode implique également de faire évoluer les compétences et les pratiques des professionnels. La construction hors site n'est pas une fin en soi, mais un moyen de faire évoluer les pratiques. Selon Karine Julien-Elkaïm, sa mise en œuvre nécessite de former et de certifier les collaborateurs, cette méthode reposant sur des processus différents de ceux de la construction traditionnelle. L'ensemble des acteurs de la chaîne de valeur doit ainsi adapter ses compétences et ses méthodes de travail.

Pour les professionnels de l'immobilier, le déploiement du hors site exige une planification rigoureuse et une coordination continue entre les différents acteurs. Cette méthode impose également de revoir les habitudes de travail et d'adapter l'organisation des projets. Un changement de pratiques qui nécessite d'anticiper les besoins, de structurer les processus et de faire monter les équipes en compétences.

La construction hors site s'impose comme une évolution des modes de production dans l'immobilier, avec des gains potentiels en matière de délais, de qualité, de coûts et de conditions de travail. Mais son déploiement repose sur une conception anticipée, une coordination renforcée et l'adaptation des compétences. Pour les professionnels de l'immobilier, l'enjeu est donc d'intégrer cette méthode comme un levier complémentaire, en fonction des spécificités et des contraintes de chaque opération.

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